부동산 양도소득세 계산하기

안녕하세요 다빈아빠 입니다.

현재 직장으로 이직을 준비하면서 지금의 경기도 광주시로 이사를 하게되었습니다.

그래서 인천 연수구의 아파트를 매도하고 경기도 광주의 신축 빌라를 매입하게 되었는데요,

살면서 처음으로 양도소득세를 납부하게 됩니다.

주변에서는 건물을 사고팔아본 사람들이 없어서 조언을 구할 수 가 없어 늘 그렇듯

인터넷을 통해 무한 정보를 수집하고, 직접 홈텍스를 통해 신고할 수 있다는 결론에 도달합니다.

간단하게 매도하는 건물이 1억인데 처음에 구입한 금액이 8천만원이었다면 2천만원의 양도소득이 발생하게되고

차익인 양도소득 2천만원에 대해 사랑하는 대한민국 국세청에 세금을 납부해야 합니다.

좀더 세부적으로 들어가게되면, 단순히 2천만워에 세율(%)을 양도소득세로 납부하는데,

물건(부동산)을 사고 팔면서 들어간 필요경비(중개수수료, 법무사비용, 이자비용 등)을 공제하고

실제 양도소득금액(NET)에 보유(거주)기간별로 부과되는 세울이 다르게 적용됩니다.

저의 경우에는

구분	취득가(살때)	양도가(팔때)	차이
거래금액	169,000,000	178,000,000	9,000,000
보유기간	13년 11월	14년 12월	1년

13년 11월에 인천으로 이사를 와서 딱 1년 뒤에 경기 광주로 이사를 가게되어 인천의 아파트를 처분한 경우입니다.

인천의 아파트는 다시 되팔면서 9백만원의 양도차익이 발생했는데요, 돈 벌어서 좋아한 것도 잠시 바로 경기 광주의 신축빌라 구입비용으로 사용해서 실제 제가 돈벌어서 쓴 것은 없었다는...ㅜㅜ 뭐 그만큼 대출이 줄어들어서 다행이긴 합니다.

부동산매매 거래를 하면서 부동산 중개수수료가 2번(살때, 팔때), 등기를 위한 등기비용과 법무사 수수료가 2번씩 발생했고 이를 모두 필요경비(약 4백만원 정도)로 처리하고나니 실제적으로 얻은 양도차익은 4백만원 정도로 계산되었습니다. 

여기에 1가구 1주택에 1년이상 보유로 기본공제 대상이어서 다시 2,500,000만원을 기본공제받아서 실제적으로 과제되는 양도소득은 4백만원에 기본공제 2백5십만을 제하고 1백4십만원 정도로 산출되었습니다.

자, 그럼 이제 1백4십만원을 양도소득으로 내야하나? 아닙니다. 여기에다 보유기간과 조건에 따라 다르지만 양도소득세율 만큼만 납부하게되는데 저의 경우는 6%로 최종 양도소득세는 82,866원(국세-경기 광주세무서(정부)로 납부하는 비용) + 8,286원(지방세-경기 광주시청으로 납부하는 비용) = 91,152원을 납부했습니다.

글로써 풀어내다보니 복잡한 것 같은데, 간단히 요약하면 아래와 같습니다.

[양도소득세 산출식]

구분	항목	금액	비고
부동산	구입금액	100,000,000
	양도금액	110,000,000
	양도 차익(A)	10,000,000
필요경비	중개수수료	1,000,000	살때, 팔때 총 2번
	등기/법무사 비용	2,000,000	살때, 팔때 총 2번
	필요 경비 계(B)	3,000,000
실제 양도차익	(A - B)	7,000,000
	기본공제	▲2,500,000
과세금액	실제양도차익 - 기본공제	4,500,000
세율(%)	6%	270,000	1가구1주택 1년이상 기준시
지방세	세율*10%	27,000
총 양도소득세 납부액	세율+지방세	297,000

 ※ 위 사진은 실제 본인이 신고서 작성해서 납부한 양도소득세 예정납부신고서입니다.

<양도소득세 절약하기 팁>

1. 부동산을 보유한지 최소 1년은 지나야 한다.

2. 부동산을 구입할때, 되팔때 발생한 경비는 반드시 '필요경비'로 계산하여 공제받는다.

3. 예정신고 기간을 반드시 지켜 가산세를 피한다.

4. Hometax(홈텍스)를 활용하면 쉽게 신고/납부가능하지만, 시스템 오류가 없는지 체크한다.

<Epilouge>

처음에는 세무소 가는 것도 번거롭고 해서 인터넷(홈텍스)으로 신고하려고했는데, '15.2월에 홈텍스 사이트 개편이 되면서 한동안 시스템이 굉장히 오류가 많이 발행했었습니다. 지금은 어떤지 모르겠네요. 저의 경우는 과제금액이 1,200만원 이하라 6%가 적용되어야하는데 시스템에선 계속 40%로 계산되는 오류가 발생되어서 직접 세무서에 서면으로 신고했습니다. 

그렇게 끝난 줄알았는데, 전산에 신고서 작성했던게 접수되어 오늘도 독촉장이 날아오더군요. 지난달에도 독촉이 날아와서 담당공무원이랑 통화해서 확인했었는데, 이번에는 다른 과에서 날아오더라는...

다시 전화해서 담당자에게 확인시켜주고 해결했습니다...이번에 경험덕분에 앞으로도 세무관련 신고는 오프라인으로 해야 마음이 놓일 것 같습니다...ㅡ.ㅡ  아.. 번거롭네요..

※ 홈텍스 신고이력때문에 전산에서 발행된 독촉장